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Übergabeprotokoll – Urteil vom 13.12.2021

Wie Sie am besten Probleme mit Ihrem Mieter bei der Wohnungsübergabe verhindern

Im Übergabeprotokoll bei Auszug des Mieters aufgelistete Mängel sind keine Anerkennung des Mieters diese während der Mietzeit verursacht zu haben.

Das Protokoll ist lediglich eine Ist-Beschreibung der Wohnung.

Beim Landgericht Stuttgart lag folgender Sachverhalt vor:
Im Jahr 2019 einigten sich Mieter und Vermieter über die Beendigung des Mietverhältnisses. Bei der Wohnungsübergabe wurde ein Übergabeprotokoll erstellt. In diesem Protokoll wurden vorhandene Mängel Festgehalten und das Protokoll von Vermieter und Mieter unterzeichnet. Der Vermieter weigerte sich im Anschluss. Die vom Mieter gezahlte Kaution in Höhe von 800,00 € zurückzuzahlen da die Wohnung Mängel aufweise, die vom Mieter verursacht worden waren.

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Der Mieter widersprach diesem Sachverhalt. Er unterzeichnete das Potokoll, da dies den IST-Zustand der Wohnung dokumentierte, die Mängel sollen jedoch schon beim Einzug vorhanden gewesen sein.

Das Amtsgericht Stuttgart gab schließlich der Klage des Mieters statt.
Das Übergabeprotokoll beschreibt lediglich das Mängel in der Wohnung vorhanden sind. Jedoch nicht, ob diese der Mieter verursacht hat.

Der Vermieter ging in Berufung. Jedoch gab das Landgericht Stuttgart ebenfalls dem Mieter Recht und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter konnte nicht nachweisen, dass der Mieter für die Mängel in der Wohnung verantwortlich war.
Dies ändere sich auch nicht durch die Verwendung des Wortes „Mängel“ im Protokoll. Der Begriff beschreibt nur den IST-Zustand, der vom SOLL-Zustand abweicht. Wer den Mangel zu verantworten hat geht daraus nicht hervor.

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Unser Tipp: Beim Abnahmeprotokoll den Hinweis hinzufügen „Der Mieter verpflichtet sich, die Mängel zu beseitigen“ oder noch besser: Ein Übergabeprotokoll bei Einzug und bei Auszug erstellen. So ist immer sichergestellt in welchem Zeitraum die Mängel entstanden sind und wer sie zu verursachen hatte.
Sehr gut ist auch die aktuellen Zählerstände bei Auszug im Protokoll zu vermerken, so können Unstimmigkeiten bei der Betriebskostenabrechnung vermieden werden.

Rechtliche Hinweise: Die Autoin und die Smola Hausverwaltung übernehmen keinerlei Gewähr und damit Haftung für die Vollständigkeit oder Exaktheit der bereitgestellten Informationen als auch für die aus der Verwendung der Informationen durch den Benutzer resultierenden Ergebnisse. Insbesondere werden keine rechtlichen, betriebswirtschaftlichen, steuerrechtlichen oder anderen Empfehlungen gegeben. Alle Informationen in diesem Artikel sind jedoch mit großer Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erhoben worden.

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Explodierende Heizkosten

Wie können Vermieter reagieren?

Die neuen Abschlagszahlungen für die kommende Heizperiode trudeln von den Gasversorgern ein. Einige Vermieter rationieren wegen der drohenden Gasknappheit und explodierender Energiekosten Warmwasser oder drosseln die Heizung. Wir haben einige Facts für Sie zusammengetragen, die Ihnen das Miteinander mit Ihren Mietern erleichtern kann.

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  • Im September sendet Ihnen Ihr Gaslieferant wie hoch die zu erwartenden Kosten sein werden. Leiten Sie dieses Schreiben unbedingt an Ihre Mieter weiter. Sie haben hierzu eine rechtliche Verpflichtung.
  • Die Nebenkostenvorauszahlung kann auch im Laufe des Jahres erhöht werden. Hierfür wird jedoch ein triftiger Grund benötigt. Siehe auch Schreiben des Gaslieferanten oder die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung für den Mieter. Eine rückwirkende Nebenkostenvorauszahlung ist selbstverständlich nicht möglich.
  • Die Themperatur tagsüber kann bis auf 21 Grad in der Nacht sogar bis auf 16 Grad Celsius abgesenkt werden. Fällt die Themperatur unter diesen Bereich ist vorsicht geboten. Der Mieter könnte dann eine Mietminderung von bis zu 100 % erwägen. Achtung! Dies Betrifft nicht nur die Miete, sondern auch die Nebenkostenvorauszahlung!!!
  • Ein Mieter hat kein Recht auf eine energetische Sanierung durch den Vermieter aufgrund hoher Nebenkosten. Selbstvereständlich müssen Reparaturen wie z. B. ein undichtes Fenster beseitigt werden.
  • Einige Mieter überlegen den Winter in wärmeren Gefilden zu verbringen und sich so die Heizkosten zu sparen. In Zeiten des Home Office ist dies sicherlich kein Problem. Jedoch muss der Mieter sicherstellen, dass in der Wohnung keine Schäden entstehen z. B. durch Schimmelbildung oder gar ein Rohrbruch weil nicht geheizt wurde. Für diese Schäden ist der Mieter haftbar. Auch darf sich der Vermieter bei akuter Gefahr Zutritt zum Objekt verschaffen.
  • Eine Wohnung die im darüberliegenden Stockwerk oder im unteren Stockwerk nicht bewohnt wird zählt nicht zu einem Mangel der dann eine Mietminderung nach sich zieht.
  • Der Mieter kann vom Vermieter die Wirtschaftlichkeit bei der Gasversorgung verlangen. Aber keine Angst beim Grundversorger sind Sie da sicher und gut aufgehoben.
  • Sollte (wieder erwarten) die Gasversorung zusammenbrechen muß der Vermieter dem Mieter zumindest ein Heizgerät zur Verfügung stellen. Z. B. Ölradiator oder ähnliches.
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  • Sollte Ihr Mieter die Miete und/oder die Nebenkosten nicht oder nur teilweise zahlen, so können Sie nach einem Ausstand von zwei Monatsmieten (Miete und Nebenkosten) dem Mieter kündigen. Dies gilt auch bei einer nicht gezahlten Nachzahlung der Nebenkosten. Hier sollten Sie jedoch vorab die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung von einem Gericht klären lassen.

Wir hoffen mit diesen Tipps können wir einige Ihrer Fragen beantworten.

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